Legalizacija objekata u Srbiji – pravni saveti

Svako želi svoj krov nad glavom. Često se, prilikom same gradnje, ne razmisli unapred o papirima koje je potrebno nabaviti. Tako nastaju nelegalizovani objekti, ili „divlja gradnja“. Poznato je da ih u samom Beogradu ima dosta, otprilike jedan i po milion na teritoriji cele Srbije, među kojima je najviše kuća kao i stanova i to do 100 kvadrata.

Veoma važno je napomenuti da doneti Zakon o ozakonjenuobjekata („Sl. glasnik RS“, br. 96/2015), vlasnicima nelegalnih objekata omogućava, da pre svega po jednostavnoj, a onda bržoj i jeftinijoj proceduri ozakone svoje kuće i stanove.

ZAKON O OZAKONJENU OBJEKATA – ŠTA PREDVIĐA?

Mnoge vlasnike zanima ovo pitanje. Pokušaćemo u najkraćim crtama da odgovorimo. Njime je predviđeno da svi koji su do tada podneli zahtev za legalizaciju sa potpunom dokumentacijom samo uz plaćanje takse mogu da ozakone objekte.

CENA TAKSI ZA OZAKONJENJE KUĆA I STANOVA

Ovo je takođe bitan deo priče o legalizaciji i zanima najveći broj ljudi. Istaći ćemo da je taksa za ozakonjenje kuća i stanova do 100 kvadrata – 5.000,00 dinara, do 200 kvm je 15.000,00 dinara, a do 300 metara kvadratnih – 20.000,00 dinara. Za sve objekte čija je površina veća od 300 kvadrata, cena takse je 50.000,00 dinara.

Za stambene i stambeno poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoje od više stanova i drugih posebnih delova, korisne površine do 500 kvm i komercijalne objekte do 500 kvm, plaća se taksa za ozakonjenje u iznosu od 250.000,00 din, za stambene i stambeno poslovne prostore od 500 kvm do 1000 kvm i komercijalne objekte od 500 kvm do 1000kvm, plaća se taksa od 500.000,00 dinara, za stambene i stambeno poslovne objekte površine od 1000 kvm do 1500 kvm i komercijalne objekte od 1000 kvm do 1500 kvm, plaća se taksa za ozakonjenje u iznosu od milion dinara. Za one koji imaju više od 1500 kvm stambeno, odnosno stambeno poslovnih objekata, ili komercijalnih za ozakonjenje moraju da izdvoje 3 miliona dinara.

KAKO FUNKCIONIŠE ZAKON O OZAKONJENJU?

Ovaj zakon je najpre namenjen običnim ljudima, u većini slučajeva, građanima koji su lošijeg ekonomskog stanja, pa su bili prinuđeni da svoje kuće i objekte zidaju bez potrebnih dozvola.

Uz pomoć ovog zakona, vlasnici divljih objekata dobiće legalne kuće na koje će uredno plaćati porez. Odnosno, drugim rečima kazano, to su „čiste kuće“ koje će moći da ostave u nasledstvo svojoj deci, unucima, ili će moći da ih koriste kao hipoteku za kredit.

KOJE SU POSLEDICE NEPOŠTOVANJA ZAKONA O OZAKONJENJU OBJEKATA?

Ovde posledice mogu biti veoma kobne, pa se Vaša nelegalno podignuta kuća ili stan, mogu srušiti. Mnogo je jednostavniji i bolji način da se izvrši legalizacija objekta, sada sa novim pogodnostima.

To bi značilo da se svi stanovi, kuće, poslovni objekti, kao i pomoćni objekti, moraju legalizovati.

Interesantna je računica koja kaže da je po novom Zakonu legalizacija sada 571 put jeftinija procedura, jer je ranije bilo potrebno oko 2.858.000,00 dinara da bi se legalizovala kuća od 100 kvadrata. Sada Vam je potrebno svega 5.000,00 dinara. Razlika je, kao što se vidi iz priloženog, drastična, ali u Vašu korist.

OBAVEZE ZA VLASNIKE KOJI NISU PREDALI ZAHTEV ZA LEGALIZACIJU

U prethodnom delu teksta, govorili smo o građanima koji su ovaj zahtev već predali. Ukoliko to niste učinili, takođe ćete imati pojednostavljenu proceduru za legalizaciju. Uz plaćanje takse i dokaz o vlasništvu, biće Vam potreban i još jedan jedini dokument a to je Izveštaj o zatečenom stanju objekta, čiji je sastavni deo elaborat geodetskih radova za nezakonito izgrađeni objekat. Ovakav izveštaj može se izvaditi u svakom projektnom birou.

LEGALIZACIJA OBJEKATA U KALUĐERICI, SURČINU, ZEMUNU

Opšte je poznata činjenica da je Kaluđerica, nadomak centra Beograda, „divlje naselje“ i da kuće mahom nisu legalizovane. Kaluđerica ima epitet najvećeg „divljeg naselja“ na Balkanu.

Uz pomoć novog Zakona o ozakonjenu, meštani Kaluđerice, i ostalih divljih naselja, mogu lako, brzo i jeftino da legalizuju svoje objekte, te da izbegnu sve negativne posledice koje se mogu dogoditi nepoštovanjem zakona.

GDE ODLAZI NOVAC OD LEGALIZACIJE?

Upravo zbog građana koji su svoje domove izgradili u skladu sa svim propisima i dozvolama, predviđeno je da čak 70% novca od takse za legalizaciju ide lokalnim samoupravama, dok će se preostalih 30% sliti u republički budžet. Novac opštine će se upotrebiti za komunalne projekte, a smisao je da vlasnici objekata koji su uradili legalizaciju na vreme i po zakonu, dobiju još lepši i sređeniji prostor za život i stanovanje.

KOJI DOKUMENTI SU POTREBNI ZA DOKAZIVANJE VLASNIŠTVA NAD OBJEKTOM?

Da bi građanin mogao da ozakoni svoju kuću, stan, garažu ili lokal, potrebno je dostaviti dokaz o odgovarajućem pravu nad građevinskim zemljištem, ili objektom.

Tu se podrazumeva:

– pravosnažna sudska presuda;

– ugovor o prenosu prava korišćenja, odnosno kupovini zemljišta,

– ugovor o kupovini objekta ili kupovini objekta u izgradnji,

– ugovor o suinvestiranju izgradnje zdanja;

– pravosnažno rešenje o nasleđivanju,

– akt ministarstva nadležnog za posove odbrane o dodeli “nužnog smeštaja”,

UKOLIKO NE POSTOJI DOKAZ O VLASNIŠTVU, KAKO SE MOŽE LEGALIZOVATI OBJEKAT?

Ako stanari godinama žive u određenoj kući, a nemaju pri tome dokaz o vlasništvu, mogu da ozakone svoje objekte tako što će priložiti dokaz da su savesni korisnici – a to su plaćeni računi za porez, struju, komunalije.

DA LI POSTOJE GRAĐANI KOJI SU OSLOBOĐENI PLAĆANJA TAKSE?

Odgovor je da, a u te kategorije spadaju ljudi sa invaliditetom, korisnici socijalne pomoći kao i samohrani roditelji, uz uslov da su vlasnici kuća ili stanova do 100 kvm.

POSTOJE LI OBJEKTI KOJI NE MOGU BITI OZAKONJENI?

Ovo pitanje zanima mnoge vlasnike, pa ćemo ukratko pojasniti.

Ne mogu biti legalizovani objekti koji su izgrađeni na klizištima, močvarnom tlu, zatim, objekti podignuti u prvom i drugom stepenu zaštite parkova prirode (osim kuća i vikendica), potom objekti izgrađeni u koritima reka, poletno-sletnih pista, u zoni zaštite kulturnih dobara, u vojnom kompleksu, kao i objekti izgrađeni u zaštitnoj zoni duž trase radio koridora, na pravcima prostiranja usmerenih radio signala između radio stanica.

Takođe, ne mogu se legalizovati objekti koji su izgrađeni od materijala koji ne može garantovati sigurnost, kao što su na primer, kartonska naselja.

I na kraju, legalizovati objekte, ne mogu građani koji imaju pravosnažno rešenje kojim se odbija zahtev za legalizaciju.

DA LI JE MOGUĆA LEGALIZACIJA STANOVA NASTALIH U NADGRADNJI ILI PRETVARANJEM ZAJEDNIČKOG PROSTORA U ZGRADI?

U današnje vreme, mnogo stanova je nastalo nadziđivanjem, pa se u postupku ozakonjenja dostavlja ugovor sa Skupštinom stanara.

Ukoliko zgrada nema formiranu Skupštinu stanara, dostavlja se saglasnost većine vlasnika na posebnim delovima zgrade.

KOLIKO KOŠTA IZVEŠTAJ O ZATEČENOM STANJU?

Cena zavisi od kvadrature objekta ali i od samog projektnog biroa. Građanin koji podnosi dokumentaciju za ozakonjenje, tim novcem zapravo plaća izalazak na teren tima inženjera a to su arhitekte, elektroinženjeri, geometri i dr. Oni će potvrditi da je taj objekat funkcionalan i bezbedan za stanovanje.

Ukoliko nije izvađen vlasnički list, i taj deo posla može obaviti projektni biro. Ceo postupak traje od pet do deset dana, nakon čega se dobija kompletan izveštaj potreban za ozakonjenje.

ŠTA ĆE BITI SA GRAĐANIMA KOJI NE PODNESU ZAHTEV ZA LEGALIZACIJU?

Kao što smo naveli napred u tekstu, za takve objekte nadležni građevinski inspektor donosi rešenje o rušenju.

Rešenje o rušenju objekta se neće izvršiti do pravosnažnog okončanja postupka legalizacije.

Ukoliko ste vlasnik objekta u divljoj gradnji a pri tome ne pokrenete postupak ozakonjenja, te ne dobijete rešenje da Vaš stan ili kuća, mogu biti upisani u zemljišne knjige, takav objekat će, nažalost, morati da bude srušen.

Za sve dodatne konsultacije pozovite broj 

Ovde možete videti i rani uvid u nacrt urbanističkog plana grada Beograda do 2041. godine koji smo preuzeli sa sajta Urbanističkog zavoda Beograda: 

https://bit.ly/3zPlfwT